Rủi ro khi mua bán nhà bằng giấy viết tay

Việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay được xem là một trong những hình thức mua bán phổ biến cho đến thời điểm hiện tại. 

Không phủ nhận nhiều lợi ích mang lại từ việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay ở thời điểm trước đây đó là thủ tục mua bán đơn giản, dễ dàng và “né” được các khoản thuế. Tuy nhiên, người mua, kẻ bán cũng sẽ gặp không ít các rủi ro pháp lý, chẳng hạn như khi có tranh chấp thì Toà không thừa nhận giá trị pháp lý của loại giao dịch đó hoặc khi bị lừa đảo, giả mạo…

Điển hình tại Bản án 497/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà với nội dung như sau:

" Ngày 26/6/2004, bà và ông Trần Minh T đã ký hợp đồng bằng giấy tay về việc mua bán nhà đất số H đường Đ, phường T, quận T với giá thỏa thuận mua bán là 350.000.000 đồng, diện tích đất là 120 m2, diện tích nhà là 56 m2. Cùng ngày 26/6/2004, bà đã đặt cọc cho ông T số tiền là 100.000.000 đồng. Tại thời điểm ký hợp đồng thì căn nhà trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên hai bên thỏa thuận sau 02 tháng ông T sẽ hoàn tất thủ tục giấy tờ nhà đất để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức với bà. Nếu bên mua đổi ý không mua thì mất tiền đã đặt cọc và nếu bên bán đổi ý không bán thì phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường số tiền là 100.000.000 đồng. Tuy nhiên, ông T đã không làm thủ tục giấy tờ và không ký hợp đồng mua bán nhà hợp pháp với bà, từ đó cho đến nay, bà cũng không biết ông T ở đâu và ông T cũng chưa giao nhà cho bà" .

Tòa án đã tuyên: hợp đồng mua bán nhà ngày 26/6/2004 giữa bà Lê Hoàng Tú A và ông Trần Minh là vô hiệu theo quy định tại Điều 443, 139 Bộ luật dân sự 1995.

“Điều 443. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”

“Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 đã quy định chi tiết vấn đề này theo hướng có lợi hơn cho việc mua bán bằng giấy viết tay đó là nếu hai bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng thì hợp đồng không bị xem là vô hiệu. Cụ thể:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Bên cạnh đó, tại Khoản 3, Điều 93, Luật nhà ở 2005 cũng đã quy định:

"3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức".

Ngoài ra, Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Dù luật mới đã có những quy định có lợi hơn nhưng việc mua bán nhà bằng giấy viết tay vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro. Người mua có khả năng mất trắng nếu có tranh chấp phát sinh và bị kiện. Mua bán trao tay sẽ không được Tòa án chấp nhận là giao dịch hợp pháp nên sẽ bị xem là giao dịch vô hiệu. Vì vậy, khi thực hiện việc mua bán nhà thì nên có hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực. 

Luat su Thu Huong Land theo Sáng Nguyễn