Khi mua nhà cần tìm hiểu thông tin gì để không bị lừa?

Người bán nhà đưa ra nhiều giấy tờ về căn nhà song tôi không biết đâu là thật, giả; cái nào cần thiết hay không (Nguyễn Văn Phan, Thái Nguyên).

Tích cóp nhiều năm, chúng tôi muốn mua một căn nhà cho cậu con trai duy nhất để cháu ổn định cuộc sống tại Hà Nội. Tuần trước, cháu báo đã tìm được nhà ở ngoại thành cách nơi làm việc hơn 10km. Chúng tôi tới xem nhà, thấy vợ chồng chủ nhà đưa ra nhiều giấy tờ liên quan. Tuy nhiên chúng tôi không biết đâu là thật giả và thủ tục mua nhà thế nào để không bị rủi ro.

Tôi xin hỏi, khi làm thủ tục mua nhà, ký hợp đồng chúng tôi phải công chứng những giấy tờ gì?

Luật sư trả lời:

Theo điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Các giao dịch đối với quyền sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận là chưa thỏa mãn các điều kiện của pháp luật nên trường hợp có tranh chấp, giao dịch chuyển nhượng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại quyền và lợi ích hợp pháp của một hoặc các bên.

Do vậy, đối với người mua, để đảm bảo an toàn nên lựa chọn nhà đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Người mua cũng cần tìm hiểu thông tin quy hoạch để xác định diện tích nhà đất dự định mua có nằm trong quy hoạch hay không. Đồng thời, người mua cũng cần tìm hiểu thông tin nhà đất có tranh chấp hay không. Các thông tin này người mua có thể tìm hiểu thông qua cán bộ tư pháp, cán bộ địa chính của UBND xã, phường, thị trấn.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng thì đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, pháp luật bắt buộc các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền.

Về thủ tục chuyển nhượng, các bên phải liên hệ với một trong các phòng công chứng/văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi hợp đồng đã được công chứng, một trong các bên phải kê khai, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký biến động gồm: Tờ khai đăng ký biến động, tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thuộc diện phải nộp), tờ khai nộp lệ phí trước bạ, bản vẽ mô tả vị trí nhà đất chuyển nhượng từ nhà đất ra đến trục đường chính;

Hai bản chính hợp đồng công chứng và bản sao có công chứng hoặc chứng thực các giấy tờ sau: CMND (hoặc thẻ căn cước, hộ chiếu), hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên mua, bên bán, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với trường hợp đã ly hôn nhưng hiện tại chưa kết hôn với ai, vợ hoặc chồng đã chết nhưng chưa kết hôn với ai, người độc thân). Mỗi bản sao nói trên cần chuẩn bị 02 bản. Để giảm thời gian đi lại, đương sự có thể công chứng bản sao đồng thời khi ký hợp đồng công chứng.

Luật sư Vũ Tiến Vinh Giám đốc Công ty Luật Bảo An Theo VnExpress

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Quy định về thời hạn cho người nước ngoài thuê nhà, mua nhà tại Việt Nam

(Xây dựng) – Ngày 26/7/2018, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1833/BXD-QLN trả lời kiến nghị của cử tri TP Đà Nẵng gửi tới Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XIV.

Trước đó, ngày 20/6/2018, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri TP Đà Nẵng do Ban Dân nguyện chuyển đến theo Công văn số 251/BDN ngày 15/6/2018, nội dung kiến nghị như sau:

“Cử tri phản ánh, theo quy định của Luật Nhà ở thì người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam để ở. Tuy nhiên, quy định này là tiềm ẩn nhiều vấn đề dễ dẫn đến bất ổn tình hình an ninh, chính trị. Do đó, cử tri kiến nghị cần xem xét, điều chỉnh quy định này theo hướng chỉ cho thuê nhà tại Việt Nam với khoảng thời gian nhất định”.

Sau khi xem xét, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1833/BXD-QLN gửi Đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng với nội dung như sau:

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định.

Nhằm bảo đảm về an ninh, quốc phòng, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã có các quy định nhằm hạn chế các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam như: Chỉ cho phép mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại không thuộc khu vực cấm người nước ngoài cư trú, đi lại; thời hạn sở hữu nhà ở là 50 năm; hạn chế về tỷ lệ nhà ở được phép bán cho người nước ngoài tại các khu chung cư, khu đô thị mới; quy định phải thanh toán tiền mua nhà qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam...

Điều 75 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng đã quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và thông báo cho UBND cấp tỉnh để UBND cấp tỉnh làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Các quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP cũng như các văn bản hướng dẫn của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đã tính tới việc bảo đảm quốc phòng, an ninh trong việc cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Huyền Trang

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Đầu tư Nam Phan (TPHCM) đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở xã hội và chuyển đổi dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Công ty CP Đầu tư Nam Phan hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Công ty đã hoàn thành và bàn giao dự án Khu Căn hộ Ehome S Phú Hữu, Quận 9. Do yêu cầu từ người mua nhà ở xã hội, Công ty có 2 kiến nghị như sau:

- Theo Khoản 5, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì “trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”.

Hiện nay, một số người mua nhà đã trả hết tiền mua nhà và có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở cho đúng đối tượng nhưng không thực hiện được do phòng công chứng không công chứng do không có thủ tục và không xác định được giá bán tối đa và hồ sơ nộp để sang tên chuyển nhượng.

Công ty CP Đầu tư Nam Phan đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn cụ thể vấn đề nêu trên.

- Theo Khoản 4, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì đối tượng mua nhà ở xã hội không được thế chấp để vay trừ trường hợp vay để trả tiền mua nhà.

Hiện nay có tình trạng các hộ dân mua nhà cần tiền để kinh doanh nhưng không vay được từ ngân hàng do đó muốn chuyển đổi nhà ở xã hội đã mua sang nhà ở thương mại. Tại Khoản 4, Điều 19 có quy định “kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở”.

Công ty đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại nếu đối tượng mua đồng ý nộp 100% tiền sử dụng đất phân bổ cho căn hộ.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán hoặc thế chấp sau 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp trong thời hạn chưa đủ 5 năm thì chỉ được thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó, trường hợp bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định, với giá bán không được vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán (Khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở 2014; Khoản 4, Khoản 5, Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội).

Như vậy, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được bán lại cho các đối tượng có nhu cầu theo cơ chế thị trường (không thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở) sau thời hạn 5 năm khi bảo đảmcác quy định nêu trên.

Trình tự, thủ tục bán lại nhà này được thực hiện như bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, nhưng bên bán phải nộp lại tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập cho Nhà nước theo quy định tại Khoản 5, Điều 62 Luật Nhà ở và Khoản 4, Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Giá bán nhà ở này do các bên mua bán tự thỏa thuận.

Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở thì trình tự, thủ tục bán lại nhà này được thực hiện như bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, nhưng bên mua phải có đủ giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và phải được Sở Xây dựng xác nhận về đối tượng mua nhà chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Giá bán lại nhà ở xã hội trong trường hợp này căn cứ vào giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán (Khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở 2014).

Chỉ quy định điều chỉnh dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Pháp luật về nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở 2014; Điểm c, Khoản 1, Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định số 100/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội) không có quy định về việc chuyển đổi dự án nhà ở xã hội sang dự án nhà ở thương mại, mà chỉ có quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở phục vụ tái định cư.

Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Sẽ ban hành văn bản pháp lý về condotel trong năm 2019

Tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch Biển Việt Nam 2018 được Tạp chí Nhà Quản trị - The Leader tổ chức sáng 04/8 tại Hà Nội, nhiều vấn đề liên quan đến condotel được các chuyên gia đưa ra bàn thảo và sẽ có văn bản pháp lý về condotel được ban hành trong năm 2019.

Từ năm 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25 nghìn căn condotel, officetel.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS du lịch và du lịch biển Việt Nam của Tập đoàn Crystal Bay, thị trường BĐS du lịch Việt Nam chủ yếu là căn hộ nghỉ dưỡng condotel, hình thành từ khoảng 10 năm trước bắt đầu từ Đà Nẵng đến nay phát triển mạnh mẽ tốc độ nhanh trên tất cả các tỉnh thành có bờ biển trải dài trên cả nước. Còn ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá: Nếu không có mô hình như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua. Mô hình Quy Nhơn, Phú Quốc, Nha Trang đã thay đổi nhờ mô hình này.

Tuy nhiên, có một thực trạng ông Lee Pearce - Tổng Quản lý Novotel Phu Quoc Rerort, đại diện Tập đoàn Accor Hotel đã chỉ ra gây bất lợi đến thị trường BĐS du lịch biển Việt Nam. “Việc nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý. Đơn vị quản lý họ sẽ phải cố gắng thôi nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm “Take money and run - Kiếm được tiền và chạy”.

 “Đây là một cách làm giảm tính cạnh tranh cả về uy tín chủ đầu tư, gây sự cảnh giác cao độ về xét cấp tín dụng thận trọng khó khăn từ tổ chức tín dụng, cuối cùng là những dự án này sẽ làm giảm giá trị dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng ảnh hưởng chung không tốt đến thị trường và Việt Nam sẽ phải khắc phục tình trạng này càng sớm càng tốt” - ông Lee Pearce kiến nghị.

Mô hình Condotel cần sự hỗ trợ từ chính sách

Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nêu quan điểm, BĐS nghỉ dưỡng, các chính sách liên quan đến đầu tư kinh doanh, bảo trì, BĐS du lịch cần phải được hoàn thiện như quy định, hướng dẫn cụ thể về thời hạn sở hữu condotel, nghỉ dưỡng.

 “Nhà chung cư hiện tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu cũng rất căng thẳng về bảo trì, sở hữu. Condotel cũng gần giống mô hình nhà chung cư, nhưng quản lý vận hành thì người chủ sở hữu lại ủy quyền cho nhà đầu tư vận hành. Việc bảo trì các căn hộ condotel thế nào, quản lý ra sao, mô hình chia sẻ lợi nhuận… đều chưa có quy định của Nhà nước”, ông Hà cho biết và nhấn mạnh, để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cần có sự hướng dẫn của Nhà nước, các hợp đồng mua bán, ủy quyền cũng phải được hướng dẫn mẫu để một số quy định tối thiểu cần phải có trong hợp đồng này, thì mới giúp cho mọi người huy động được nguồn vốn.

 “Chúng tôi đề nghị các cơ quan Nhà nước, như Bộ Xây dựng, Bộ VHTT&DL nên phối hợp để xây dựng và ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển du lịch bền vững”, ông Hà nói.

Năm 2019: Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về Condotel

Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh tại Diễn đàn, condotel không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở mà là loại hình cơ sở lưu trú du lịch theo pháp luật du lịch vừa được thông qua.

Theo thống kê sơ bộ của chúng tôi, theo thẩm quyền được phân giao lên Bộ Xây dựng thẩm định, thiết kế, từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định. Tập trung vào Hà Nội, TP.HCM, các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang...

Tuy nhiên, vẫn thiếu vắng một số cơ sở pháp lý dẫn đến tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư và thắc mắc giữa chủ đầu tư với đơn vị quản lý hành chính như cấp giấy chứng nhận, phương thức quản lý, vấn đề phí quản lý, quy chuẩn quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành, mật độ dân số như thế nào, có được sử dụng lâu dài hay không, cơ sở pháp lý, loại hình kinh doanh đối với condotel.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định, condotel là sản phẩm BĐS được phép kinh doanh, mua bán theo quy định được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS.

 “Bộ Xây dựng tiếp tục lắng nghe ý kiến từ các nhà đầu tư, các chuyên gia, diễn biến thực tế từ thị trường, nghiên cứu về chất lượng và dịch vụ cơ sở lưu trú du lịch để tham mưu cho Chính phủ ra được văn bản chính sách sát với thị trường để BĐS du lịch biển phát triển bền vững. Hoàn thiện khung pháp lý thúc đẩy nhu cầu phát triển tất yếu thúc đẩy du lịch kinh tế tăng trưởng do bờ biển còn rất nhiều. Theo kế hoạch, Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn với từng loại hình condotel và quy chế vận hành vào đầu năm 2019” - ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết thêm.

Ninh Nhi

Theo Báo Xây dựng

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án xây dựng khu đô thị

Ngày hỏi:25/09/2017
Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:

• Xác định chi phí lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị đối với các đô thị trực thuộc huyện 
• / 
• Số tầng nhà được tính như thế nào? 
• / 
• Chiều cao nhà được tính như thế nào?

1. Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây: 
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên; 
b) Dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng. 
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng. 
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án còn lại. 
Điều 22. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án tái thiết khu đô thị 
1. Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên và các dự án có vị trí thuộc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh quốc phòng. 
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến 50 ha; các dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch chung) của đô thị loại đặc biệt; các dự án thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di sản cấp quốc gia, cấp quốc gia đặc biệt. 
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án còn lại. 
Điều 23. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị 
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất bằng vẫn bản của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây: 
a) Dự án thuộc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh quốc phòng, khu vực di tích cấp quốc gia, quốc gia đặc biệt được cấp có thẩm quyền công nhận tại các đô thị; 
b) Dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch chung) của đô thị loại đặc biệt. 
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án còn lại. 
Điều 24. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị 
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định chấp thuận đầu tư các dự án trên không phân biệt quy mô theo các quy định của pháp luật về xây dựng, Nghị định này và pháp luật có Liên quan. 
Điều 25. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp 
1. Thực hiện theo các quy định như đối với dự án tái thiết khu đô thị nếu trong ranh giới dự án có: 
a) Phần diện tích tái thiết của dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên; 
b) Phần diện tích tái thiết của dự án nằm trong: Khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh quốc phòng; khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch chung) của đô thị loại đặc biệt, đô thị có di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di sản cấp quốc gia, cấp quốc gia đặc biệt. 
2. Thực hiện theo các quy định như đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới đối với các dự án còn lại. 
3. Bổ sung thực hiện các quy định như đối với dự án bảo tồn, tôn tạo tại Điều 40 của Nghị định này nếu trong ranh giới dự án có công trình được cấp có thẩm quyền xác định là di sản văn hóa.  
x

Thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được quy định như thế nào? Xin chào Ban biên tập Thư Ký Luật. Tôi tên là Nguyễn Minh Vy, sống tại Tp.HCM. Tôi đang cần tìm hiểu các vấn đề liên quan đến quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cho tôi hỏi: Thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được quy định như thế nào? Văn bản nào quy định về vấn đề này? Mong nhận được câu trả lời từ Ban biên tập Thư Ký Luật. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban biên tập Thư Ký Luật.          

Theo quy định tại Điều 21 Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Bộ Nội vụ ban hành thì thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được quy định như sau:    

Căn cứ theo quy mô diện tích, vị trí, tính chất của dự án, thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với từng loại dự án được quy định tại các Điều 21, 22, 23, 24, 25 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Cụ thể:

Điều 21. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 

Trên đây là nội dung tư vấn về thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án xây dựng khu đô thị. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này vui lòng tham khảo thêm tại Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV.

Trân trọng!                 

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị

Ngày hỏi:25/09/2017

Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được thực hiện như thế nào? Xin chào Ban biên tập Thư Ký Luật. Tôi tên là Khánh My, sống tại Tp.HCM. Tôi đang cần tìm hiểu các vấn đề liên quan đến quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cho tôi hỏi: Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được thực hiện như thế nào? Văn bản nào quy định về vấn đề này? Mong nhận được câu trả lời từ Ban biên tập Thư Ký Luật. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban biên tập Thư Ký Luật.          

Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:

• Trách nhiệm của Chủ đầu tư trong công tác khảo sát lập bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch và thiết kế xây dựng 
• / 
• Đơn giản hóa thủ tục cấp hỗ trợ sau đầu tư\Ký kết Hợp đồng hỗ trợ sau đầu tư điều chỉnh\Trường hợp chủ đầu tư sáp nhập với doanh nghiệp khác 
• / 
• Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được quy định ra sao?

Theo quy định tại Điều 20 Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Bộ Nội vụ ban hành thì lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị được thực hiện như sau:

Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư. Cụ thể:

Điều 20. Chấp thuận đầu tư 

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định trực tiếp theo các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định lựa chọn chủ đầu tư căn cứ trên kết quả đấu thầu, đấu giá hoặc quyết định giao chủ đầu tư trong trường hợp chỉ định trực tiếp. 

2. Riêng đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách người có thẩm quyền quyết định đầu tư là người có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư. 

3. Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại Điều 26 của Nghị định này, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 21, 22, 23, 24 và 25 của Nghị định này. 

4. Quyết định chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.       

Trên đây là nội dung tư vấn về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này vui lòng tham khảo thêm tại Thông tư liên tịch 20/2013/TTLT-BXD-BNV.

Trân trọng!     

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Thủ tục đầu tư đối với các dự án xây dựng khu đô thị

Bộ Xây dựng vừa có Văn bản gửi Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái về việc trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Yên Bái gửi tới Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV.
x

Ảnh minh họa (nguồn: Internet)

Trước đó, Bộ Xây dựng đã nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Yên Bái do Ban Dân nguyện chuyển đến theo Công văn số 251/BDN ngày 15/6/2018. Nội dung kiến nghị như sau:

 “Cử tri tỉnh Yên Bái phản ánh về quy định chưa thống nhất giữa Luật Đầu tư và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về thủ tục đầu tư đối với các dự án xây dựng khu đô thị. Tại khoản 1, Điều 20, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 quy định: “Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc áp dụng hình thức chỉ định trực tiếp theo các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và pháp luật có liên quan. UBND cấp tỉnh ra quyết định lựa chọn chủ đầu tư căn cứ trên kết quả đấu thầu, đấu giá hoặc quyết định giao chủ chủ đầu tư trong trường hợp chỉ định trực tiếp”. Tuy nhiên, tại Điều 4, Điều 32 của Luật Đầu tư quy định: Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng phải thực hiện thủ tục cấp Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư”. Đề nghị sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thực hiện đảm bảo tính đồng bộ”.

Về vấn đề này, sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng trả lời như sau: Hiện nay, quy định của pháp luật hiện hành có nhiều hình thức khác nhau để lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Cụ thể: hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư hướng dẫn để áp dụng thực hiện đối với một số trường hợp dự án cụ thể, trong đó đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh. Thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” là cơ sở pháp lý ban đầu lựa chọn chủ đầu tư để triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị đã dẫn chiếu các quy định của pháp luật có liên quan để thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án, trong đó đã nêu về hình thức đấu thầu, đấu giá hoặc các hình thức khác mà pháp luật đã quy định.

Để quy định đầy đủ các nội dung hướng dẫn áp dụng lựa chọn chủ đầu tư và tiếp tục hoàn thiện đồng bộ về hệ thống pháp luật, hiện nay Quốc hội đã cho phép tiến hành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và xây dựng mới một số Luật: Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Đầu tư công, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng, Luật Quản lý phát triển đô thị,... Trong đó, Luật Quản lý phát triển đô thị đã được Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì dự thảo. Trong quá trình xây dựng dự thảo Luật, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu ý kiến của cử tri tỉnh Yên Bái để nghiên cứu và quy định cụ thể, hướng dẫn thực hiện đảm bảo tính đồng bộ.

Bộ Xây dựng chân thành cảm ơn sự quan tâm của cử tri và Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái đối với ngành Xây dựng trong thời gian qua và mong muốn tiếp tục nhận được nhiều ý kiến đóng góp trong thời gian tới.

Diệu Anh

Theo Báo Xây dựng

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào?

Ngày hỏi:04/01/2017

Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào? Chào các anh chị trong Ban biên tập Thư Ký Luật. Tôi đang tìm hiểu những quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, nhưng những quy định của pháp luật về vấn đề này thì tôi còn chưa rõ lắm. Nên tôi có một thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ Ban biên tập. Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào? Văn bản nào quy định điều này? Mong nhận được câu trả lời từ Ban biên tập. Tôi xin chân thành cám ơn Ban biên tập Thư Ký Luật. Hải Băng (bang***@gmail.com)

Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:

• Tranh chấp về thừa kế bất động sản 
• / 
• Vấn đề thừa kế bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
• / 
• Chia tài sản thừa kế là bất động sản

Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 25 Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành như sau:

1. Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

2. Người quản lý điều hành sàn do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bổ nhiệm, được ủy quyền quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, chịu trách nhiệm trước người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và trước pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

3. Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản. Để hiểu rõ chi tiết hơn về điều này bạn nên tham khảo thêm tại Thông tư 11/2015/TT-BXD.

Trân trọng!

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Ngày hỏi:26/07/2018

Chào anh/chị Ban biên tập, tôi tên Thái Linh sinh sống và làm việc tại Tp.HCM. Tôi đang làm việc trong lĩnh vực bất động sản nên có tìm hiểu một vài quy định để hỗ trợ cho công việc, đây được xem là một ngành đang được ưa chuộng và phổ biến hiện này. Tôi muốn biết điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản được quy định như thế nào? Văn bản nào quy định vấn đề này? Mong sớm nhận được câu trả lời, cảm ơn! (01233***)

Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:

• Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền gì? 
• / 
• Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có nghĩa vụ gì? 
• / 
• Sàn giao dịch bất động sản có những nội dung hoạt động nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Trên đây là nội dung tư vấn về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản. Để hiểu rõ và chi tiết hơn vui lòng xem thêm tại Luật kinh doanh bất động sản 2014. Mong là những thông tin chia sẻ trên đây sẽ giúp ích cho bạn.

Trân trọng!

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản

Ngày hỏi:02/05/2018

Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản được quy định như thế nào? Xin chào Ban biên tập, tôi là Hồng Anh. Đang tìm hiểu quy định của pháp luật về quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Nhưng có thắc mắc tôi muốn nhờ Ban biên tập giải đáp và cung cấp thông tin giúp, cụ thể là hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản được quy định như thế nào? Tôi có thể tìm hiểu vấn đề này tại văn bản pháp luật nào? Mong sớm nhận được phản hồi từ Ban biên tập, chân thành cảm ơn! 

Nội dung này được Ban biên tập Thư Ký Luật tư vấn như sau:

• Chi phí hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản được quy định như thế nào? 
• / 
• Các nhân viên nghiệp vụ của bộ phận quản lý quỹ đầu tư bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nào? 
• / 
• Trách nhiệm của tổ chức quản lý bất động sản về quản lý bất động sản trong danh mục đầu tư

Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản được quy định tại Điều 14 Thông tư 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, cụ thể như sau:

1. Trừ giao dịch theo quy định tại Khoản 2 Điều này, công ty quản lý quỹ phải bảo đảm:

a) Giá mua bất động sản không được vượt quá 110% và giá bán bất động sản không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu do tổ chức định giá xác định trong thời hạn sáu (06) tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch, trừ trường hợp đại hội nhà đầu tư có quyết định khác. Trường hợp cần thiết, đại hội nhà đầu tư hoặc ban đại diện quỹ có quyền yêu cầu công ty quản lý quỹ, tổ chức định giá xác định lại giá tham chiếu trước khi thực hiện giao dịch.

Trường hợp bất động sản được định giá bởi nhiều tổ chức định giá, giá tham chiếu được xác định bằng giá trị bình quân các mức giá xác định bởi các tổ chức này.

b) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến đại hội nhà đầu tư trong trường hợp:

- Giá mua dự kiến cao hơn, hoặc giá bán dự kiến thấp hơn các mức quy định tại Điểm a khoản này; hoặc

- Giao dịch có giá trị lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất lớn hơn hoặc bằng 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc

- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

c) Công ty quản lý quỹ phải lấy ý kiến ban đại diện quỹ trước khi thực hiện đối với:

- Giao dịch có giá trị đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch đã thực hiện với cùng một đối tác trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt từ 10% tới 20% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc

- Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

2. Công ty quản lý quỹ được thực hiện các giao dịch bất động sản giữa quỹ với các đối tượng dưới đây trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều này:

a) Nhân viên công ty quản lý quỹ; thành viên ban điều hành, hội đồng quản trị hoặc hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty quản lý quỹ; cổ đông lớn hoặc thành viên góp vốn trên 5% vốn điều lệ của công ty quản lý quỹ, người đại diện ủy quyền của các đối tượng này; công ty quản lý quỹ; ngân hàng giám sát; nhà đầu tư lớn của quỹ, người đại diện ủy quyền của nhà đầu tư lớn (nếu có); thành viên ban đại diện quỹ;

b) Người có quyền lợi liên quan tới các tổ chức, cá nhân quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Quỹ đầu tư bất động sản, bao gồm cả các công ty đầu tư chứng khoán bất động sản quản lý bởi cùng công ty quản lý quỹ;

d) Các trường hợp khác theo quy định tại điều lệ quỹ.

3. Điều kiện để thực hiện giao dịch bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Điều lệ quỹ có quy định cho phép thực hiện và đã công bố tại bản cáo bạch, bản cáo bạch tóm tắt;

b) Giá giao dịch đáp ứng quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này;

c) Trường hợp giá trị giao dịch đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch; hoặc là giao dịch dẫn tới tổng giá trị các giao dịch thực hiện với cùng đối tác đó trong mười hai (12) tháng gần nhất đạt trên 10% tổng giá trị tài sản của quỹ sau giao dịch thì phải được đại hội nhà đầu tư thông qua. Trong trường hợp này, nhà đầu tư liên quan không được thực hiện quyền biểu quyết tại cuộc họp đại hội nhà đầu tư và quyết định thông qua giao dịch khi có số nhà đầu tư đại diện 65% tổng số phiếu biểu quyết còn lại đồng ý;

d) Bất động sản phải được định giá bởi hai tổ chức định giá, trong đó một tổ chức do đại hội nhà đầu tư lựa chọn và một tổ chức định giá do ngân hàng giám sát chỉ định. Chi phí định giá được hạch toán vào quỹ;

đ) Tổ chức định giá và tổ chức tư vấn luật xác nhận các điều khoản của hợp đồng giao dịch dự kiến là phù hợp với thực tế thị trường và giao dịch là hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật liên quan.

4. Sau khi hoàn tất các giao dịch theo quy định tại Điểm b, c Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, thông tin chi tiết về giao dịch phải được công bố tại bản cáo bạch hoặc cung cấp cho tất cả các nhà đầu tư theo phương thức quy định tại điều lệ quỹ và bản cáo bạch. Thông tin về giao dịch bao gồm:

a) Thông tin đầy đủ về đối tác giao dịch và mối quan hệ giữa đối tác giao dịch với quỹ;

b) Thông tin đầy đủ về bất động sản giao dịch, bao gồm loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, hiệu quả kinh tế sử dụng/khai thác (tỷ suất sử dụng/công suất phòng...), chất lượng của bất động sản; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá giao dịch bất động sản; quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan và các thông tin khác;

c) Chứng thư thẩm định giá bất động sản giao dịch bao gồm các thông tin liên quan tới bất động sản được định giá; vị trí, quy mô của bất động sản; tính chất và thực trạng của bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; các hạn chế của bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá của bất động sản và các nội dung khác liên quan;

d) Thông tin về lợi tức thu được từ khai thác bất động sản trước khi thực hiện giao dịch (kèm theo tài liệu chứng minh), lợi tức dự kiến;

đ) Các thông tin khác có liên quan.

5. Trong mọi giao dịch bất động sản, công ty quản lý quỹ có trách nhiệm chủ động và kịp thời thông báo, cung cấp đầy đủ tài liệu và thông tin cần thiết về các giao dịch (trước khi thực hiện và sau khi hoàn tất giao dịch) cho ngân hàng giám sát, ban đại diện quỹ trong thời hạn đủ để ngân hàng, ban đại diện quỹ thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát các giao dịch của quỹ theo quy định của pháp luật, quy định tại điều lệ quỹ và các điều khoản của hợp đồng giám sát.

Trên đây là nội dung câu trả lời về hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản. Để hiểu rõ và chi tiết hơn về vấn đề này bạn có thể tìm đọc và tham khảo thêm tại Thông tư 228/2012/TT-BTC.

Trân trọng!

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Thương hiệu, nhãn hiệu Bất động sản bị xâm hại, các doanh nghiệp kêu ai?

Tại buổi gặp gỡ “Café Doanh nhân cho doanh nghiệp Bất động sản” về chủ đề Bảo vệ thương hiệu Bất động sản (BĐS) do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng ngày 21/7 tại Hà Nội, hàng loạt doanh nghiệp BĐS đồng loạt phản ánh về tình trạng thương hiệu và nhãn hiệu bị xâm hại nghiêm trọng trong khi luật pháp và sự vào cuộc của cơ quan quản lý Nhà nước chưa thực sự hữu ích và hiệu quả.

Toàn cảnh buổi café doanh nhân BĐS sáng ngày 21/8 do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức tại Hà Nội

Bản quyền thương hiệu, nhãn hiệu BĐS dễ bị “đánh cắp”

Vấn đề vi phạm bản quyền thương hiệu, nhãn hiệu doanh nghiệp, dự án BĐS tại Việt Nam đã từng diễn ra và hiện nay rất dễ bị đánh cắp. Hình thức vi phạm phổ biến các doanh nghiệp gặp phải thường là bị nhái logo, tên gọi, hình ảnh dự án, tên miền website...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch GP Invest cho biết: “Ngoài logo, hình ảnh cũng đang bị vi phạm nghiêm trọng. Ở các nước họ kiểm tra rất là khắt khe nên không có sự trùng lặp. Trong khi ở Việt Nam một tên tiếng Việt dài thì vẫn có tên tiếng Việt trùng nhưng cơ quan đăng ký kinh doanh vẫn chấp thuận nên mới có sự trùng lặp. Gần đây có một quảng cáo bán căn hộ đã lấy hình ảnh của chúng tôi” - ông Hiệp thông tin. “Dự án của chúng tôi bị trùng lặp với dự án ở quận Thanh Xuân và một Cty môi giới đã lấy hình ảnh của chúng tôi để quảng cáo cho dự án. Đó chính là vi phạm của thương hiệu và hình ảnh nhưng hiện nay chưa có cơ quan nào xử lý vấn đề này nên chúng tôi cũng chỉ để họ gỡ bỏ xuống từ các trang online" - ông Hiệp chia sẻ.

Theo ông Hiệp, hiện nay cơ quan quản lý xử lý thông tin còn rất nhẹ. Thực ra cơ quan quản lý cũng đã nghĩ việc xử lý vi phạm các tình tiết và pháp lý về vấn đề này vẫn chưa được quy định rõ ràng nên khó xử lý.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi Môi giới BĐS, Chủ tịch HĐQT Cty BĐS Hanhud chia sẻ: “Với kinh nghiệm là một đơn vị BĐS đã từng xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp, ông cho rằng để xây dựng được một thương hiệu nói chung và thương hiệu doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS nói riêng đòi hỏi cả một quá trình và tốn rất nhiều công sức, trí tuệ của cả một tập thể”.

Cụ thể, Doanh nghiệp của ông sau khi cổ phần hoá đi đăng ký lại tên doanh nghiệp thì không thể đăng ký được vì đã có doanh nghiệp khác đăng ký trùng tên “Cty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội”. Mặc dù đây là Cty của Nhà nước, tuy nhiên không đăng ký được nên doanh nghiệp phải buộc phải thêm hai chữ “đô thị”.

Điều này cho thấy, một hạn chế hiện nay trong việc đăng ký kinh doanh đó là mới chỉ đăng ký bằng tên và địa chỉ. Còn những yếu tố khác như hình ảnh, logo, slogan của doanh nghiệp thì chưa được chú trọng. Vì vậy ông Đình khuyến nghị nên đưa bổ sung các yếu tố này thêm vào trong thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp bởi dường như những thủ tục này đang “dễ”. Doanh nghiệp nên tự bảo vệ mình bằng việc đăng ký thương hiệu, nhãn hiệu. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp mà còn thể hiện sự bảo vệ khách hàng.

Ông Nguyễn Cảnh Hồng – Phó Chủ tịch Tập đoàn Eurowindow Holding nêu thực trang chung sở hữu trí tuệ bị vi phạm trên mạnh internet khá nhiều. Pháp luật chỉ có bảo hộ mà không có bảo vệ cho Doanh nghiệp. Vấn đề hiện nay gặp phải là sự nhầm lẫn chủ ý hay vô ý thương hiệu, nhãn hiệu. Khi triển khai đặt tên cho dự án, các doanh nghiệp chú trọng đến ý nghĩa truyền thông của dự án, đăng ký theo hướng dẫn của Cục Sở hữu trí tuệ. Tập đoàn Eurowindow Holding đã có bộ phận pháp chế và truyền thông để bảo vệ thương hiệu của mình cả về lĩnh vực BĐS và Vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, việc tranh chấp này khi đưa ra toà án rất khó khăn và các cơ quan quản lý Nhà nước chưa có hiệu quả. Vì vậy, ông Nguyễn Cảnh Hồng nhấn mạnh: “Cơ chế quản lý và cơ quan quản lý Nhà nước cần có chế tài răn đe mạnh mẽ hơn, hướng dẫn doanh nghiệp về sở hữu trí tuệ cụ thể, chi tiết, thiết thực và rút ngắn thời gian cũng như những phản ứng hơn để bảo vệ doanh nghiệp chân chính”.

Bảo vệ thương hiệu nhãn hiệu BĐS bằng nhiều cách

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính tiết lộ, có nhiều trường hợp doanh nghiệp ngại đăng ký là vì doanh nghiệp thường nghĩ là nếu ra tấm ra món thì mới đăng ký. Tuy nhiên, nếu nghĩ đến quyền lợi khách hàng doanh nghiệp nên đăng ký gấp. “Hiện nay, chi phí để đăng ký nhãn hiệu tại Việt Nam trong thời gian 10 năm có chi phí chưa đến 100 USD. Vì vậy, doanh nghiệp nên tự bảo vệ mình bằng việc đăng ký thương hiệu, nhãn hiệu. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp mà còn thể hiện sự bảo vệ khách hàng” – ông Đính chia sẻ.

Đồng tình với ông Đính, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, Chủ tịch HĐQT, TGĐ Cty CP Tập đoàn Đầu tư Hưng Thịnh Phát cũng cho rằng: “Hiện nay việc kiện cáo trong việc bảo vệ thương hiệu đang kéo rất dài. Điều này sẽ gây ra sự tốn kém về chi phí và thời gian. Vì vậy, doanh nghiệp nên chủ động bảo vệ doanh nghiệp mình bằng cách đăng ký thương hiệu và phải đăng ký một cách chuyên nghiệp”.

Ngoài ra, ông Điệp đề xuất phải có chế tài dành cho các cơ quan quản lý nên thực hiện việc tuyên truyền nhận thức về quản lý thương hiệu cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cũng cần có chế tài đối với các địa phương để xảy ra tình trạng tranh chấp thương hiệu xảy ra nhiều.

Ông Nguyễn Thanh Bình – Giám đốc Trung tâm phát triển tài sản trí tuệ, Cục Sở hữu trí tuệ cho biết: “Nếu một doanh nghiệp BĐS và một doanh nghiệp kinh doanh nước mắm trùng thương hiệu, người ta không có sự liên tưởng, tuy nhiên, hai doanh nghiệp trong cùng một lĩnh vực trùng thương hiệu thì sẽ có sự cạnh tranh không lành mạnh, có dấu hiệu vi phạm nhãn hiệu”.

Khác sản phẩm không bị coi là vi phạm, trừ khi nhãn hiệu của mình là nổi tiếng thì bất kỳ một hành vi nào sử dụng nhãn hiệu dù là sản phẩm khác từ các quốc gia trên thế giới vào Việt Nam vẫn coi đó là xâm phạm bởi người ta cho rằng việc anh dùng thương hiệu này sẽ ảnh hưởng đến thương hiệu của tôi. “Lúc đó mình phải chứng mình thương hiệu của mình là rất nổi tiếng” - ông Bình nói.

Góc nhìn từ luật sư, ông Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Cty Luật SBLAW chia sẻ: “Khi doanh nghiệp phát hiện ra trường hợp doanh nghiệp khác vi phạm về thương hiệu của mình thì chụp lại bằng chứng, gửi giám định vi phạm đó, và dựa vào kết quả giám định này, các văn phòng luật sư được thuê để bảo vệ cho quyền của doanh nghiệp bị xâm phạm sẽ gửi thư cảnh báo trong một khoảng thời gian nhất định yêu cầu cải chính công khai và xin lỗi. Trong trường hợp, doanh nghiệp xâm phạm không cải chính công khai thì sẽ đưa ra toà để xử lý”.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp đưa ra giải pháp các doanh nghiệp BĐS cũng có thể cung cấp thông tin thông qua kênh truyền thông báo chí hoặc số điện thoại đường dây nóng của VCCI và Hiệp Hội BĐS Việt Nam (VNREA) để bảo vệ quyền lợi hợp pháp về thương hiệu nhãn hiệu của mình.

Ninh Nhi

Theo Báo Xây dựng

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

Cơ sở xác định giá hợp đồng xây dựng

Công ty của ông Phạm Văn Thịnh (Hòa Bình) tham gia đấu thầu gói thầu xây lắp, loại hợp đồng trọn gói, khi tính khối lượng mời thầu của Ban quản lý dự án, công ty đã tính cả dự phòng vào đơn giá cước vận chuyển cho phù hợp quãng đường từ nhà cung cấp đến chân công trình.

Ông Thịnh hỏi, khi tính cả chi phí dự phòng vào như vậy thì có cần xin ý kiến của chủ đầu tư không và có cần làm thêm các thủ tục nào không?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.

Trong hợp đồng xây dựng các bên phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại thuế, phí (nếu có).

Dự toán gói thầu thi công xây dựng theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn

TP Hồ Chí Minh tách bạch diện tích đất ở và đất bàn giao cho Nhà nước tại các dự án chung cư

UBND thành phố vừa chấp thuận chủ trương xác định diện tích đất ở, diện tích đất bàn giao cho Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án xây dựng chung cư.
x

Theo đó, đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ căn cứ quy định pháp luật đất đai và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, xác định diện tích đất ở, diện tích đất công trình công cộng sử dụng chung cho khu vực mà chủ đầu tư phải bàn giao cho cơ quan Nhà nước chuyên ngành, để xác định nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với các trường hợp đã giải quyết thủ tục chấp thuận đầu tư, Sở Xây dựng sẽ phối hợp với Sở Giao thông Vận tải xác định trong tờ trình và quyết định chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở theo hướng chủ đầu tư chỉ có trách nhiệm bàn giao công trình công cộng mà có sự tách biệt với khuôn viên khu đất xây dựng chung cư, kết nối với hạ tầng chung khu vực và có mục đích sử dụng chung cho cư dân trong và ngoài tòa nhà chung cư, cho cơ quan Nhà nước sau khi đầu tư xây dựng hoàn chỉnh.

Diện tích đất được cấp giấy chứng nhận, diện tích đất các công trình công cộng bàn giao cho Nhà nước được xác định theo bản đồ phân lô do Sở Tài nguyên và Môi trường duyệt, trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và sau khi UBND thành phố quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Sở Xây dựng cũng được giao khi giải quyết chấp thuận đầu tư có thỏa thuận hình thức điều tiết nhà ở xã hội tại dự án với chủ đầu tư và xác định hình thức thực hiện trong quyết định chấp thuận đầu tư.

Mạnh Cường

Theo Báo Xây dựng

Luật sư Thu Hương - theo thuvienphapluat.vn